【案情简介】

汉口某住宅小区，业主有800余户，车库却不到100个，停车位十分紧张，不少业主只得利用小区内能够利用的空地随意停放，较大程度地影响了小区的整洁和美观。

物业公司为缓解车位紧张状况，将小区内行车道上划出部分停车位，同时收取停车费。此举引起不少业主非议，有人认为停车费标准过高，有人认为小区内道路系业主共有，业主停车不应该收费。

【案例分析】

此案涉及业主在住宅小区行车道旁停车，物业公司是否应当收费的问题。

首先，停车收费应当明确归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”，该法第七十四条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《武汉市物业管理条例》第六十四条第三款规定，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。从这些规定看，停车收费权属业主委员会。

其次，在住宅小区内行车道旁设立车位，涉及到路面占用与车辆看管两个方面，这与业主生活密切相关。但从法理的角度看，既然小区道路属于全体业主共同所有，那么小区道路是否被划作车位用于出租、收费均应由全体业主来决定。加上停车收费事关业主切身利益，物业公司应当征求业主委员会意见，业主委员会也应当支持物业公司从事正常的物业管理与服务工作，避免工作沟通不到位引起误解。

再次，物业公司收费应当符合相关规定。物业公司收取小区道路停车费是小区道路的出租费还是停放车辆的管理费，抑或二者兼有？该问题涉及到物业收费合法性的分析。

实际上，小区道路设置车位，涉及路面占用与车辆管理两个方面，停车需要的是场地，车辆管理凝聚了物业管理人员的劳动汗水，理应涵盖场地租赁费与车辆管理费，从这个角度来看，物业公司收取一定费用无可厚非，但必须有两个前提，一是物业公司与业主委员会有约在先，授权或委托物业公司从事车辆管理，二是物业公司履行车辆看管业务，否则，收取车辆管理费不够合法。

停车位属于小区的服务设施，尤其是将小区道路划出来的停车位，更不能强调它的产业功能，不应当以营利为目的。正因为如此，《武汉市物业管理条例》第六十三条第二款规定，普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价。

                            （北京德恒（武汉）律师事务所供稿）