【案情简介】

   武昌某小区一些民用住宅变身为公司的办公用房。该小区共有住户1038户，300多户业主将房子出租后，变身为“公司”，规划上的民用生活区随之变成商务区，小区原有的美好安静环境遭到严重破坏。楼栋外和小区道路两边均可见多家公司的广告牌和指示牌。在6B栋，仅2楼就有××养生会所、××出租车公司等6家公司。

“住改非”带来许多麻烦，该楼只有两部电梯，楼高17层，该楼众多“住宅”变“公司”，每天上下班高峰，限乘10人的电梯经常被塞满，有时要等几趟才能乘上。小区进出的车流量增大，使本来就异常紧张的车位“雪上加霜”，不少车主找不到停车位，在小区里随意停放，既破坏了小区美观，又严重影响了通行；外来人员的增加，给小区治安也带来了不少隐患，许多业主担心财物丢失，不少业主称“住改非”破坏了小区美好的环境，这种行为该有人管管了。

【案例分析】

    对于社会各界普遍关注的“住改商”问题，我国法律有非常明确的规定。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。由此看来，“住改商”行为的合法性需要同时满足两个条件，一是遵守法律、法规以及管理规约，二是应当经有利害关系的业主同意。

    那么，什么叫做“有利害关系的业主”呢？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”这里明确了“有利害关系的业主”是指整栋建筑物内的其他业主；至于其他业主要明确为“有利害关系的业主”，则必须提供证据证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

    《武汉市物业管理条例》第五十九条也作出了与《物权法》第七十七条相一致的规定。按此规定，物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。因此，对于上述案例中“住改商”的行为，可依据《武汉市物业管理条例》的规定来处理，即物业服务企业、业主委员会发现有违反《武汉市物业管理条例》第五十九条规定行为的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。

（湖北万泽律师事务所供稿）